La vente est parfaite “dès qu’on est convenu de la chose et du prix” : un principe légal simple cachant certaines complexités 

L’achat ou la vente d’un bien immobilier est, dans la grande majorité des cas, une opération importante pour les parties, dont elles assument les conséquences à long terme. En vertu du principe de la convention­loi consacré à l’article 1134 du Code civil, le contrat légalement formé fait en effet la loi des parties et chacune d’elles ne pourra défaire seule2 ce qu’elles ont fait ensemble. En conséquence, une fois la vente conclue, la propriété de l’immeuble sera transmise à l’acheteur3, qui sera tenu d’en payer le prix et d’en prendre livraison, le vendeur étant définitivement tenu, pour sa part, de délivrer l’immeuble. On enseigne qu’au stade des pourparlers, le principe est celui de la liberté des négociateurs4, qui demeurent libres de s’engager ou non, de contracter ou de ne pas contracter. Il est donc indispensable d’identifier le moment de la formation du contrat, séparant le régime de la liberté des négociateurs de celui des obligations des cocontractants. La formation du contrat de vente immobilière n’est soumise à aucun régime spécifique5. On se réfèrera donc aux principes de droit commun gouvernant la formation des contrats tels que dégagés par la doctrine et la jurisprudence, tout en veillant, dans le cadre de la présente contribution, à orienter notre propos et le choix des exemples jurisprudentiels sur les particularités de la vente immobilière.Traditionnellement, la formation du contrat s’analyse comme la rencontre d’une offre et d’une acceptation6, manifestations des volontés des parties. Nous consacrerons dès lors la première section de la présente contribution à un rappel des principes applicables à la théorie de l’offre (§ 1er) et de l’acceptation (§ 2), en veillant à conclure notre propos par l’analyse de la combinaison du caractère consensuel du contrat de vente et de la nécessité d’avoir recours à l’acte authentique en matière de vente immobilière (§ 3). Nous commenterons ensuite, dans la seconde section ci­dessous, un arrêt récemment prononcé par la Cour d’appel de Bruxelles dans une espèce qui concernait la conclusion d’un contrat de vente immobilière. Cet arrêt est reproduit en annexe à la présente contribution.