La rédaction du bail de résidence principale: les clauses relatives à la durée du contrat

Le bail portant sur un logement que le preneur affecte à sa résidence principale est soumis, depuis 1991, à une réglementation impérative, contenue dans le Code civil. L’une des dispositions de cette règlementation, à savoir l’article 3, est consacrée à la durée du bail, une durée que le législateur a voulue suffisamment longue pour diverses raisons. Il a donc été décidé que tout bail portant sur la résidence principale du preneur serait « réputé conclu pour une durée de neuf années » (art. 1er de la Section 2), pareille durée, jugée assez longue, constituant, aux vœux du législateur, la « clé de voûte de la réforme ». Toutefois, dès le départ, le législateur fut d’avis que des « soupapes » devaient être introduites dans le système. Dès l’origine, il permit notamment, outre la résiliation avant terme des baux de neuf ans moyennant le respect de certaines conditions, la conclusion de baux de courte durée, à savoir d’une durée maximale de trois ans, ainsi que celle de baux de longue durée, à savoir de plus de neuf ans. En 1997, il introduisit même la possibilité de conclure des baux pour la vie du preneur, cette possibilité n’ayant pas été prévue expressément dans la première mouture de la loi. La présente contribution ne constitue pas le enième commentaire d’une loi bien connue des praticiens ; elle constitue l’examen de quelques clauses relatives à la durée du bail de résidence fréquemment proposées aux candidats locataires. Il est, en effet, un constat : celui qui, en qualité de bailleur ou de locataire, est amené à devoir conclure un contrat de bail de résidence principale et cherche quelques idées à ce sujet, « sur la toile » obtient effectivement, en retour, plusieurs modèles de contrat. Que penser de ces modèles que tout un chacun peut aisément obtenir et utiliser ? Les clauses proposées sont-elles généralement licites au regard de la législation en vigueur ? En recommanderait-on l’usage ? Tous les contrats-types collectés proposent aux parties d’opter soit pour un bail d’une durée de neuf ans, soit pour un bail de courte durée. La présente contribution envisage donc successivement chacun de ces deux régimes.