Entre idéal juridique et réalité pratique : le bail étudiant protège t-il vraiment les étudiants ?

Avec la sixième réforme de l'Etat, les Régions sont désormais compétentes en matière de bail d'habitation. Avec la régionalisation du bail apparaît un tout nouveau régime juridique: le bail étudiant ou de logement étudiant, qui se veut avant tout protecteur de ce public si particulier. Dans un premier temps, retour sur le processus législatif qui a mené à l'apparition de ces nouvelles règles, du transfert de compétences à l'adoption de textes autonomes en Région de Bruxelles-Capitale et en Région wallonne. Place ensuite aux concepts de base nécessaires pour la bonne compréhension du système, à commencer par celui de bail d'habitation. Après quelques rappels sur le contrat de bail et ses caractéristiques, nous revenons sur les spécificités du bail d'habitation et les différents types qu'on retrouve dans les textes wallon et bruxellois. Vient ensuite la notion plus problématique d'étudiant, qui déterminera le champ d'application du bail étudiant, et qui pose des problèmes de répartition des compétences entre les Régions et les Communautés. Le gros du travail est constitué d'une analyse juridique des dispositions applicables au bail étudiant ou de logement étudiant. Après une revue globale des différentes dispositions communes aux baux d'habitation applicables, nous étudions longuement le champ d'aplication ; Les conditions de bail "par ou pour le compte d'un étudiant" et de la preuve de la qualité d'étudiant sont abordées en détail, de même que la nature (impérative ou partiellement impérative) des règles. Viennent ensuite toutes les dispositions spécifiques du bail étudiant: l'assouplissement de la sous-location, l'interdiction de mettre le précompte immobilier à sa charge, sa durée caractéristique d'un an en principe et les facilités de résiliation du bail par l'étudiant. Nous terminons par une analyse de l'articulation entre le bail étudiant et deux autres formes de bail d'habitation: le bail de résidence principale et le bail de colocation. Enfin, la dernière partie s'attarde sur le mise en pratique du bail étudiant ou de logement étudiant. Dans un premier temps est analysé le label "logement étudiant de qualité" plus communément connu sous le nom "label kot" qui fixe des normes de sécurité, salubrité et habitabilité pour les logements destinés aux étudiants. Nous analysons ensuite diverses clauses issues de la pratique en vue de voir comment les non-experts jonglent avec ces dispositions et les commenter. Nous concluons enfin en tentant de répondre à la question qui titre ce mémoire, à savoir est-ce que le pari lancé par les législateurs régionaux est réussi et les éventuelles pistes d'amélioration que nous suggérons.